今天我们进入到周期模块的第三讲。

在上一讲中呢，我们分别讲述了4种经济周期，分别是基钦周期、朱格拉周期、库兹涅茨周期和康波周期。这节课呢，我会把库兹尼茨周期再重点讲一下，因为库兹涅茨周期的驱动力是房地产和建筑业，所以讲它，就相当于讲房地产周期。

因为内容还是比较硬，所以在课程的开头，我先问大家一个问题，就是大家知道为什么香港的富豪特别的富，特别有钱?跟人口和GDP相比，香港是全球超级富豪密度最高的地方，没有之一，为什么会出现这种情况呢?

我们都知道，香港有四大豪门，创始人分别是李嘉诚、郑裕彤、郭德胜、和李兆基。这里面郑裕彤和郭德胜都已经去世了，二代三代已经接班，这四个人呢，基本上就是香港富豪圈的四大天王，他们有个共同点，就是财富的大部分都来自于房地产。

那么为什么弹丸之地的香港，仅靠地产就能培育这么多超级富豪?原因是香港的地产商，跟其他地方的地产商有很大的一个不同，就是他们深刻地领悟到房地产周期的精髓，并且和股市的周期进行联动，搞出了一套量身定制的玩法，这套玩法，我把它叫作“反周期大法”。

具体来说，可以分成三个步骤:

第一步就是地产周期的上行阶段卖房，房价一边涨一边卖，等到利润兑现，公司的业绩一片大好，这个时候往往也是股票景气度的高点，投资者会疯狂涌入，推高房地产公司的股票价格;

于是，地产商的第二步就来了，就是在地产周期的最高点，去股市融资。对吧，因为利润兑现，地产公司的股票价格被推到了高位，然后趁着市场认可，赶紧增发股票，开启新一轮的融资，从市场上圈完一大笔钱，融资做完后，往往也到了周期上行的尾声，地产商们就拿着大笔现金，耐心等待拐点。

等到周期下行阶段开始，确认房地产市场进入低迷期后，这些手握大量现金的地产商就要采取第三步的行动了

这第三步，就是抄底。抄什么呢?主要是两方面，一是买地，周期低迷阶段，土地物业的价格便宜得令人发指，此时不买更待何时;二就是买股，股市周期和楼市周期基本是联动的，房地产处于低迷的周期底部，股票价格往往也趴在地底下，估值打了好几折这时候就可以拿着景气度高峰时融来的钱，买入那些拥有大量土地的上市公司。熬过周期底部的阶段，地产商们继续重复这个步骤，卖房赚钱，增发募资，拿钱买地。然后下一个轮回又会开始。

我给大家举个例子，就拿李嘉诚的长江实业来说，它1972年成功上市，正好赶上了一波大牛市，于是呢，第二年，也就是1973，长江实业进行了五次增发，融了一大笔钱，而等到1975年，香港经济进入萧条时期，周期下行的时候，现金储备雄厚的长江实业，开始了大手笔买地、买物业。

六年之后，等到1981年，香港的经济重新回到顶峰，长江实业的业绩爆发出了，足足兑现了14亿的净利润，是它1972年刚上市时的32倍。这时候，他们趁着业绩好，又开始了巨额增发，募集资金，重新开启下一轮循环。香港四大富豪中的另外三家，采用的也是和李嘉诚基本一致的玩法。这么几个回合下来，都赚飞了，无论是上市公司的市值，还是家族的财富，都有了几十倍增长。

这其实就是香港富豪财富超常规增长的秘密，但是有一点要向你说明，四大富豪这种楼市和股市联动的反周期操作，背后是有一个前提的，那就是香港楼市的超级牛市。虽然每一轮周期有低点高点，景气度有低迷阶段和狂热阶段，但拉长时间来看，香港楼市始终是在上涨的，每一轮的低点都比上一轮要高，底部在不断抬升。这才能驱动他们卖房赚钱，赚了钱继续买地盖房，一轮轮地玩下去。

你可以想想，如果香港和日本一样，进入失去的二十年，经济增长趋于停滞，那这种玩法基本上就不可能成功了。地产商好不容易把房子卖掉，拿到了现金，如果继续买地等新的房子盖完会发现，根本卖不出去，最后全烂在自己手里。

那么是什么原因，驱动了香港楼市，在几十年的时间里走出一轮超级牛市呢?

其实呢，能影响到房地产周期的因素，少说也有十几个，非常复杂。不过，最核心的因素，只有三个，著名的宏观分析师任泽平同志，研究了十几年房地产，最后总结了一句话，把这三个因素点了出来。这句话是“长期看人口，中期看土地，短期看金融”。

如果在三个因素里再挑一个最重要的，那一定是人口。为什么呢?因为，人多，买房子的需求就多，房地产行业的景气度肯定差不了;而如果人少了，或者老龄化加剧，年龄结构失衡，那样的话需求就会萎缩，景气度也会下行，这是最长期的因素

而中期，主要是看土地供应。如果供应的土地多，开发商就可以盖更多的楼盘，商品房的供应就会增加，带来房价下行;反之也是一样的道理，土地供应少了，住宅供不应求，价格就会上涨，这是中期的因素。

而对于短期，主要取决于金融政策，比如降息，房贷利率下调，或者是降低首付比例，那样愿意贷款买房的人就会变多，最终推动房价上涨;反之如果政策收紧，比如提高房贷利率，房价就会被打压，这是短期的因素。

回到香港这个例子，我们可以发现，楼市之所以能在几十年的时间里一路上行，本质就在于人口不断增长。这个长期因素，决定了香港富豪的反周期玩法，可以一轮又一轮地玩下去。

那么香港人口是怎么实现快速增长的呢?这就要说到当时港英政府大名鼎鼎的“抵垒政策”。什么是抵垒政策，就是在80年代，所有偷渡进入香港的人，都可以成为合法居民。当时呢，香港与内地经济差距悬殊，有这么个政策在，一定会导致大量内地移民涌入香港，所以说每隔十年，香港人口就增加一百万，最后促成了房地产需求的井喷。

其实，任泽平提出的“人口、土地和金融”这三要素理论呢，比较适合用来解释房地产的趋势，具体到房地产周期性波动的驱动因素，那就也很复杂了。库兹涅茨周期呢，是一个相对简单的模型，我这里把这个周期的驱动因素给大家在阐述一下，我们上一节课说过了，库兹尼茨周期的持续时间大概是18-20年。驱动因素通常就是两个，一个是建筑业使用年限，一个是人口的自然周期，比如中国大陆在1980年到1987年之间有一波婴儿潮，这批人在25岁左右的时候开始买房子，最晚到28岁，那差不多就是2005年到2015年，这正好也是国内房价涨幅最快的一段时间。香港这种地方严格来说不适用库兹涅茨周期，为什么?因为它跟大陆不一样，它的人口增长主要是来自外部人口流入同时房价还受政治周期和金融周期的影响，所以虽然也是有高点有地点，但严格来说不规律。

说完了香港的案例，我们再来聊聊大陆。

自从1998年开启房改，二十多年过去，大陆的房地产也走出了一轮超级牛市。当然过程中也伴随着无数大V的唱空，“泡沫”“崩盘”这类词语，相信每一个人都听过很多遍如果说之前的唱空，基本都是大V当主角，那么从2008年开始，有点儿不一样了。当年的全球金融危机，拖累房地产开发投资增速下滑六个月，很多房企也坐不住了

那个时候，业界都流传着一种说法，房地产行业的黄金十年结束了，未来没法再躺着轻松赚钱了。到2014年6月，万科总裁郁亮的一篇文章，更是被人民日报刊发，上面明确写道，楼市进入白银时代，弯腰就能捡黄金的岁月一去不复返了。在那个时候，万科作为中国房企的龙头老大，开始控制自己的节奏，主动把杠杆率降低，拿地数量也比以前少了很多。说白了，作为房企老大哥，万科对后市并不乐观，相当于有计划地在逃顶。那时候，还是行业小弟的融创，却选择了一条截然不同的路。2013年，融创在土地竞拍中拿到了好几个地王，当年北京农展馆，7.3万一平米的全国最高价，就是他买出来的。而融创卖房子获得的销售款，有80%都拿来去买新的土地了。甚至光用自己的钱买地，都觉得不过瘾，融创还借了很多钱，加足了杠杆。

当年融创这些操作，普遍不被业内看好，很多人评价它是“扮猪吃老虎”，可是几年过去回头来看，融创的眼光和魄力，实在是让人佩服。我们都知道，从15年开始，全国楼市开启了新一轮飙涨，短短几年的时间，几乎整体又翻了一倍。现在来看，万科当时说弯腰就能捡黄金的时代过去了，这个说法也没错，因为之后的几年，已经不能用黄金来形容了，弯腰捡到的是比黄金更值钱的钻石。当时跟融创一起逆周期豪赌的公司还有碧桂园和恒大，这三家公司和万科的一进一退，改写了房地产行业的市场格局。万科失去了一呼百应的老大地位，从冠军宝座上跌落，但恒大融创碧桂园却是意气风发，2017年股价涨幅都在500%以上，然后呢，许家印以2900亿身价，登顶胡润百富榜，孙宏斌的身价也在一年内增加了7倍。而当初在前十榜单都排不上号的融创，一跃成为中国房企的第四强。

复盘来看，万科犯的错误，其实就是在猜顶，猜错后开始主动收缩，控制风险，但却错过了后面最猛烈的一轮上涨。要说猜顶这件事，并不只是万科做过，更早之前，潘石屹的SOHO中国也做过。

早在2006年，SOHO中国就觉得房价已高，开始收缩战线。由于拿地太过保守，导致他们之后几年，几乎没有可以开发的土地。到了2009，潘石屹更是明确说那是个泡沫年，对当年拿地的其他开发商嗤之以鼻，说他们是犯错，会被市场惩罚。后来的事实证明，这种悲观猜顶，让SOHO错过了最大的一波红利，起了个大早却赶了个晚集，浪费了早早拿到的票，被时代狠狠地摔下了车，所以你看现在潘石屹整天在干啥?玩摄影学python，其实离着顶级企业家圈子越来越远了。

说到底，这种猜顶的玩法，是对时代趋势缺乏应有的尊重。在之后“趋势”这个专题里我也会详细为大家介绍，为什么逃顶这种操作，其实也是一种。毕竟一轮超级牛市，顶部只有一个，大部分急着下车的人，都会被证明是错的，而且再也回不到这列车上了

听到这里，或许有的朋友会有一个困惑，反周期玩法，好像只是针对地产商，因为他们本来就是千这个的，自然可以在上行周期卖房，下行周期买地，对我们普通人来说，如果不幸遇到了下行周期，能不能也搞一套反周期玩法，看出来是下行周期，把房子先卖了，等低点再买回来?

对于这样的想法，我强烈不建议你这样做。因为这里面涉及到的问题，主要是收益和风险不对称: 做多房地产，你是可以申请房屋贷款的，一般首付就是20%-30%，相当于上了四倍杠杆，可以放大财富效应，但是做空，可就没有合适的杠杆工具了，你所能做的，只有高点把房子卖掉，等价格下跌再买回来。这就意味着，即使你看对了，也只能赚个差价，收益其实是有限的。

而我说这种做法收益和风险不对称，就是因为，收益有限的前提下，风险却可能是无限的。为什么这么说?你仔细想想，这种做法的风险是什么。除了最容易想到的，房子卖掉后价格又涨了，买不回来以外，还有另外几个风险，你不得不注意，比如卖掉自己的房子后，对你的婚姻会产生怎样的影响，孩子上学的问题如何解决，租房住会不会让生活质量直线下降，家庭关系会不会变得紧张......这些都是潜在风险，一着不慎，可能就让你输掉整个人生。更何况，房子的流动性可不比股票，一买一卖都不是很快就能实现的。能在高位成功卖出，低位又顺利买回，可以说是不折不扣的高难度操作，能做到的人凤毛麟角。

除了收益和风险不对称不对称之外，其实还有一个重要的原因，就是在中国，干扰周期的因素太多了，政策，土地，调控，信贷，都会对房地产周期产生强烈干扰，准确把握周期其实很难很难。你想为什么恒大愿意花1500万请任泽平，很重要的一点就是要靠任泽平帮他们判断地产周期，而且这还不一定保证每次都像上次那样押对。恒大每年花1500万都不一定弄明白的事情，普通人花三天时间，逛逛知乎刷刷微博就能搞清楚吗?不可能的事情。因此有句话说的好，就是在买房这件事情上，判断趋势的重要性要远远大于判断周期的重要性。

房地产周期你可以学习和了解，但你的决策依据一定是趋势，而不是周期，那么我们现在的趋势是什么?很简单，记住四个字就行了，“房住不炒”。我告诉你，这四个字至少管用10年，如果再讲的直白一点，那就是中国的房地产市场，无论是从人口结构来看还是从负债结构来看，除了少数一线城市和强二线城市之外，中国的房地产市场的投资性价比，已经不高，甚至很低了，至少从长期看，是远远低于证券市场的。

关于买房还是买股票，我前面在直播时给大家讲过，后面也会反复给大家阐述。总之大家记住一句话:未来十年，一定是股票跑赢房子的时代。

好了，今天的课程就到这里。最后给你布置一道思考题，除了房地产领域，你还知道哪些行业的反周期玩法?欢迎在评论区和我交流。谢谢大家。

最后，免费送大家152本财经电子书。

拿走不谢，我叫张寡妇。

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